юристпонедвижимости
вопросответ
❓ Заемщик не платит по ипотеке — могут ли выселить из квартиры?
👩💼☝️Небольшая просрочка, конечно, ухудшит кредитную историю, но из квартиры никого не выселят.
А вот заемщики, которые не платили банку минимум три месяца и пропустили взносы уже на серьезную сумму — 5% от стоимости квартиры или больше, рискуют оказаться на улице. Не спасут ни прописанные дети, ни инвалидность, ни другие тяжелые жизненные обстоятельства: выселения не избежать, даже если жилье единственное.
ст. 50, п. 1 ст. 54.1, п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
юристпонедвижимости
вопросответ
❓ Должник не может расплатиться с кредиторами — могут ли выселить из квартиры?
👩💼☝️Злостные неплательщики, которые накопили много долгов, но отдавать им нечего: на счетах пусто, а из имущества только квартира. В таком случае выполнить долговые обязательства поможет продажа жилплощади: судебные приставы выставят ее на торги принудительно.
Сразу выселить должника приставы не смогут: сначала они спишут деньги со счетов и проверят, нет ли у человека движимого имущества, чтобы закрыть долги им. До продажи квартиры дойдет только в том случае, если у должника ничего больше нет, а долги остались.
Формально закон запрещает отбирать у должника единственное жилье — даже если это роскошный дворец. Но иногда этот запрет можно проигнорировать: так решил Конституционный суд.
Если должник живет в огромной квартире в дорогом районе, суд может разрешить выставить ее на торги. Но с условием, что вместо этого жилья должник получит другое — в том же городе и площадью не меньше, чем предоставляют по условиям социального найма. А вот если должник купил квартиру уже после возбуждения исполнительного производства, суд может подумать, что он хитрит и пытается уклониться от долговых обязательств: в таком случае новое жилье уже вряд ли предоставят.
Если квартир несколько, суд сам решит, какое именно жилье продать, а какое оставить. Обычно должнику достается квартира, в которой он живет, но иногда судья может выбрать другую, поскромнее.
ч. 3 ст. 68, ст. 69 Закона об исполнительном производстве
юристпонедвижимости
вопросответ
❓ Жильцы не оплачивают коммуналку
- могут ли выселить из квартиры?
👩💼☝️Выселить собственника квартиры за долги перед коммунальщиками довольно сложно. С точки зрения закона этот долг не отличается от любого другого: даже если дело дойдет до суда и взысканием займутся судебные приставы, сначала долги попытаются погасить деньгами со счетов и другим имуществом.
Но если жильцы пользуются квартирой по договору социального найма, неуплата по коммуналке может отразиться на площади, которую предоставляет государство. Должников, которые не платили по счетам больше полугода без уважительных причин, суд может принудительно переселить — размер нового жилья будет уже рассчитываться по размерам, установленным для общежития, а не для квартиры.
п. 1 ст. 90 ЖК РФ
п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14
юристпонедвижимости
вопросответ
❓ Собственник не следит за квартирой и нарушает права соседей — могут ли выселить из квартиры?
☝️👩💼Если в квартире соседи устроили наркопритон, круглосуточно слушают музыку или от них по всему подъезду расползаются тараканы, можно добиться выселения жильцов.
Сделать это непросто: иск в суд о выселении могут подать только органы местного самоуправления. Чтобы это произошло, соседям нужно систематически жаловаться на нарушения в соответствующие инстанции, а владельцам квартиры — игнорировать штрафы: только тогда администрация подумает о том, чтобы обратиться в суд.
Даже если все очень плохо, администрация все равно обычно дает собственникам шанс на исправление: например, предлагает устранить нарушения в течение определенного срока. А если этого не произойдет, квартиру продадут с публичных торгов, а деньги за вычетом судебных расходов отдадут собственнику.
На практике такое бывает редко, но иногда все-таки случается.
ст. 293 ГК РФ
юристпонедвижимости
вопросответ
❓Владелец квартиры не хочет делить площадь с другими жильцами — могут ли выселить из квартиры?
☝️👩💼Такая ситуация опасна для людей, которые прописаны в квартире, но не владеют метрами. Собственник в любой момент может выписать жильцов и сразу же потребовать их выселить.
ч. 4 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
Исключение — члены семьи собственника: дети, родители и супруги. А вот бывших жен и мужей, а также более далеких родственников это уже не касается: их можно выселить.
юристпонедвижимости
вопросответ
❓ В квартире сделали незаконную перепланировку — могут ли выселить из квартиры?
☝️👩💼 Владельцы квартир, которые в пылу ремонта решили достроить гардеробную, расширить балкон или проделать дверной проем в нестандартном месте, рискуют лишиться всей жилплощади. Если не согласовать проект заранее с администрацией города, собственника могут обязать вернуть все как было, а если он откажется, квартиру принудительно продадут с торгов.
ст. 29 ЖК РФ
Деньги за продажу квартиры получит бывший владелец, но есть нюанс: новый собственник будет обязан вернуть квартире первоначальную планировку, поэтому стоимость жилья будет значительно ниже рыночной — чтобы скидка покрыла издержки на ремонт.
юристпонедвижимости
вопросответ
❓ Дом попадает в программу реновации — могут ли выселить из квартиры?
☝️👩💼Жителей Москвы могут выселить из собственной квартиры, если многоквартирный дом попал в программу реновации. Вместо старой квартиры городские власти предоставят жильцам новую большей площади, той же стоимости или денежную компенсацию — на выбор собственников.
ст. 1, 3 Закона Москвы от 17.05.2017 № 14
Отказаться переезжать нельзя. Если дом включен в программу, значит, за реновацию проголосовали жильцы как минимум двух третей квартир: этого достаточно, чтобы остальных переселили принудительно. В исках против жителей, которые с этим не согласны, Департамент городского имущества Москвы часто просит вынести решение с условием о немедленном исполнении — это значит, что жильцов выселят, даже не дожидаясь апелляции.
п. 1 ст. 212 ГПК РФ
Что говорят суды. Суды удовлетворяют иски о выселении: дома готовят к отключению от коммуникаций, поэтому жить там небезопасно, а еще город терпит убытки из-за необходимости содержать частично отселенный дом.
Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-39382/2020
Если в новой квартире оказались щели в окнах, кривые стены и плохая проводка, суд все равно не разрешит остаться в старом доме — вместо этого жильцам предложат подать отдельный иск о недостатках в предоставленных квартирах. Неудобное расположение — тоже не аргумент для суда: никто и не обещал, что ребенку будет так же удобно ходить в садик или школу, как и раньше.
юристпонедвижимости
вопросответ
❓ На месте дома будут строить дорогу или метро — могут ли выселить из квартиры?
👩💼☝️Иногда оказывается, что удобнее всего построить магистраль или проложить железнодорожные пути прямо на месте жилого дома.
ст. 32 ЖК РФ
В таком случае государство изымает земельный участок у собственников и возмещает убытки: уплачивает рыночную стоимость квартиры, возмещает расходы на переезд и оформление прав на новую квартиру, а также оплачивает аренду жилья на время поисков.
Вместо компенсации могут предложить другую квартиру: такую же по стоимости или дороже — с доплатой. Соглашаться необязательно: если такой вариант не устраивает, можно просто взять деньги.
п. 12 Обзора судебной практики
Верховного Суда РФ № 4 (2019)
ч. 5 ст. 32 ЖК РФ
юристпонедвижимости
вопросответ
❓Дом признали аварийным
- могут ли выселить из квартиры?
☝️👩💼Если многоквартирный дом уже слишком старый или пострадал от стихийных бедствий, например землетрясения или наводнения, его могут признать аварийным. В таком случае здание понадобится реконструировать или сносить, и делать это должны собственники за свой счет.
ч. 10 ст. 32 ЖК РФ
Обычно собственники это требование не выполняют. Тогда власти изымают земельный участок под домом и каждое помещение в доме, а жильцам предлагают денежную компенсацию или квартиру такой же площади, как и старая. За нежилые помещения в аварийном доме тоже положено возмещение: это подтвердил Верховный суд.
юристпонедвижимости
вопросответ
❓Сделка оказалась недействительной
- могут ли выселить из квартиры? ☝️👩💼Пострадать может любой владелец жилья, который заключил сделку и получил право собственности на квартиру. Даже если сделка была абсолютно честной.
ст. 168, 196, 200, п. 2 ст. 450 ГК РФ
Дело в том, что бомба может быть заложена в договорах между предыдущими собственниками: если какая-то прошлая сделка с этой квартирой окажется недействительной, подорвется вся цепочка. Например, один мужчина купил квартиру, а потом выяснилось, что предыдущие собственники владели ей незаконно и на метры претендует администрация города. Чтобы отстоять право на жилье, мужчине пришлось годами ходить по судам.
Задать вопрос юристу по недвижимости https://t.me/GavrilyukLS
юристпонедвижимости #вопросответ #ипотека
❓Ко мне супруг предъявил иск о разделе ипотечной квартиры. Квартира была куплена в браке, но супруг на момент заключения брака имел значительные денежные накопления, дорогие акции. Он считает, что платил за квартиру не из совместных средств, а из его личных — деньгами от продажи акций и полученного займа, который он погасил самостоятельно. Возможно ли доказать, что квартира является и моей собственностью?
☝️👩💼Ваше право на половину квартиры, которая приобретена в период брака, закреплено нормами Семейного кодекса РФ. Факт владения супругом личными денежными средствами и ценными бумагами на момент заключения брака и даже получение им займа прямо не свидетельствует о том, что его личные средства были направлены на оплату ипотечной квартиры, и подлежит доказыванию супругом в суде.
Презумпция режима совместной собственности супругов на приобретенное в период брака имущество, установленная Семейным кодексом РФ, может быть опровергнута только прямыми доказательствами направления личных средств на оплату договора ипотеки. Для этого необходимо исследовать движение денег по счетам супруга и даты совершения сделок с акциями. Несовпадение дат операций денежных средств с датами платежей за квартиру подтвердит вашу позицию и в этом случае в предмете иска супругу будет отказано. Единоличное погашение супругом общего долга из средств заработанных им в период брака также не является основанием для отнесения приобретенной квартиры к его личной собственности. В данном случае квартира останется совместной собственностью и вы можете претендовать на ее половину.