#юристпонедвижимости #аналитиканедвижимости

Российский рынок жилья, испытавший настоящий шок в конце февраля, в апреле-мае перешел к стагнации. Но, несмотря на слабые признаки оживления, которые фиксируют участники рынка в июне, пока поводов для особого оптимизма не наблюдается, сообщается на сайте РИА Недвижимость.

Новостройки: всплеск спроса и уныние
Февральские события и резкое ослабление курса рубля стали огромным шоком для покупателей недвижимости. Многие из них просто не знали, что делать со своими деньгами, и, боясь потерять сбережения, бросились скупать квартиры. Поводы для таких опасений действительно были, ведь тогда на рынке Forex за доллар давали 200 рублей. Однако такого запала хватило ненадолго, и вскоре рынок вошел в фазу стагнации.
Причиной для этого стала рекордно высокая ключевая ставка Банка России, которую финансовый регулятор поднял до исторического максимума в 20%. Вслед за ней закономерно увеличились и ипотечные ставки. На какое-то время рынок впал в своеобразную кому, так как для него это были по сути «заградительные» ставки.

В июне «квадрат» в новостройках «старой» Москвы подешевел на 2,2% за месяц – до 358,3 тысячи рублей, хотя за год все равно произошел прирост цены – на 15,3%. Вместе с тем рекордное укрепление рубля почти не оказывает какое-то влияние на цены.
Несмотря на кризисные времена, активность столичных застройщиков по выводу новых проектов в первом полугодии оставалась на высоком уровне. По сравнению с тем же периодом прошлого года, количество новых проектов выросло на 10% и составило 43 объекта. При этом основная часть проектов вышла именно в апреле-июне, из них по 30% приходится на жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса.

В «Циане» уточняют, что число лотов в столичных новостройках с ценником до 12 миллионов рублей выросло в июне относительно февраля на 15% – до 18,2 тысячи квартир в 450 корпусах соответственно.

Застройщики старались
Застройщикам в борьбе за покупателя пришлось проявить фантазию. Очень популярным антикризисным решением стало субсидирование ипотечных ставок, диверсификация рассрочек, появление отсрочек, разнообразные акции. Все делалось для привлечения покупателя.
Проблемы со спросом наложились на серьезные вызовы из-за нарушения логистических цепочек, в результате которого на рынке начался дефицит некоторых строительных и отделочных материалов. В результате часть компаний в марте-апреле отказывались от реализации квартир с отделкой.

Хотя в целом число таких компаний все же было невелико. Как рассказали в «Циане», доля таких лотов в московском регионе сократилась всего на 4 процентных пункта – с 65% до 61%. Да и в принципе явление носило недолгий характер, и говорить о том, что квартиры с отделкой станут дефицитным товаром, не приходится.
Сейчас, по словам застройщиков, катастрофы со строительными материалами на рынке нет, в том числе это касается и так называемых «умных» технологий, хотя девелоперам в ускоренном порядке и приходится искать равноценную замену некоторым иностранным материалам и дольше ждать поставок. Говорить о снижении качества и о том, что бизнес-класс будет ничуть не лучше эконома, нельзя, заверяют застройщики.
Были некоторые проблемы с лифтами у тех застройщиков, которые не успели купить оборудование для высоток. Они вынуждены искать новых поставщиков в Азии и переходить на российские варианты, но такие истории не носят массовый характер и не стали катастрофой.

Вместе с этим, жалуются строительные компании, ощутимо выросла себестоимость строительства – в разных сегментах эта цифра варьируется, но в некоторых случаях достигает 20%. Но пока такой тренд характерен в основном для недавно запущенных проектов, где ценообразование и составление смет происходит уже в новых экономических реалиях, хотя и здесь застройщики максимально пытаются держать цены с помощью различных скидок.

Надежды на ипотеку
Девелоперы очень рассчитывали на то, что спрос сможет оживить ипотека – ведь были трижды пересмотрены условия льготной госпрограммы – сначала ставки повысили до 12%, потом снизили до 9,5%, а затем запустили и вовсе до 7%. Да и Банк России при первой же возможности начал снижать ключевую ставку, в итоге вернув ее на докризисный уровень 9,5%.

Во многом проблемы спроса на первичном рынке связаны с отсутствием льготных программ ипотеки для «вторички», отмечают застройщики и риелторы. Ведь оба эти рынка взаимосвязаны, и для того, чтобы купить новостройку, люди зачастую продают свое вторичное жилье.

Действительно, ипотека является драйвером покупательского спроса на рынке новостроек. По оценкам «Русипотеки», на нее приходится до 30-90% всех покупок в зависимости от сегмента. При этом за первое полугодие доля ипотечных кредитов на новостройки в количественном выражении выросла на 36%. Это больше, чем в прошлые годы, когда 30% были максимумом.

Но и весной, и в июне объемы выдач сильно уступали результатам прошлого года. Количество запросов сократилось примерно в два раза, сообщают эксперты.
Большие надежды – как застройщиками, так и банкирами – возлагаются сейчас на льготную программу ипотеки под 7%, старт которой дал президент России Владимиром Путиным.

Правда, пока говорить о том, что именно эта программа сработает и сможет серьезно оживить приунывший рынок, еще преждевременно, считают в свою очередь риелторы.

Размер ставки по ипотеке, конечно, является одним из ключевых факторов жилого рынка. Однако в настоящий момент многие люди озадачены сильно возросшей неопределенностью ближайшего будущего, прежде всего, связанной с текущей работой и доходами, и в такие периоды людям сложно решиться на такие крупные траты, как покупка недвижимости.

Сейчас же о некоторой текущей нехватке денег у населения свидетельствует непрерывный рост среднего размера ипотечного кредита. В текущий момент он составляет уже 3,8 миллиона рублей, тогда как, например, в ноябре было 3,1 миллиона, фактически размер первоначального взноса сейчас составляет около 30% (это не аномально высокий показатель, были месяцы и с 35%).

Возможно, хотя бы немного изменить ситуацию с нехваткой денег у населения для рынка сможет раскрытие трехмесячных банковских депозитов по ставкам 20-22% — ведь период этих вкладов закончился в мае, и люди всерьез задумались о том, чтобы переложить эти деньги в недвижимость.
Рынок вторичного жилья московского региона в первом полугодии во многом следовал по тенденциям за рынком новостроек. Правда спад на нем был более драматичным. Это объясняется тем, что для «вторички» не было и нет льготных программ ипотеки. Так что после скачка спроса в конце февраля и в марте, когда средняя цена квадратного метра выросла на 3% до 389 тысяч рублей, в июне уже было зафиксировано снижение цены на 1,5% к предыдущему месяцу (за год все равно зафиксирован рост – на 4%).

При этом резкое укрепление рубля, которое последовало в течение нескольких последних месяцев после обвала курса в конце февраля, никак не сказалось на рынке — курс доллара не оказывает прямого влияния на вторичный рынок.

Если в моменте, когда доллар стоил 100 рублей, некоторые «ушлые» граждане пытались устанавливать цены на свои квартиры в долларах, то потом это явление сошло на «нет».

В мае-июне спрос (авансы и сделки) на вторичное жилье в Москве и области был в три раза ниже, чем годом ранее. По сравнению с апрельским показателем динамика тоже отрицательная – минус 30%.

Многие из тех людей, кто сейчас ходит на просмотры, являются так называемыми «туристами». Так риелторы называют мнимых покупателей, которые ходят на просмотры, не имея целью реальную покупку в настоящий момент.

Предложение на вторичном рынке увеличилось с начала года. В конце первого полугодия, по данным «Циан», покупателям было доступно 275 тысяч лотов, что на 17% больше, чем в январе. На этом фоне вырос срок экспозиции – он составляет около ста дней.

Многие потенциальные покупатели пока откладывают выход на сделку. Кто-то ожидает более выгодных условий ипотечного кредитования. Кто-то опасается брать ипотеку. Кого-то останавливает неуверенность в завтрашнем дне.

При этом собственники готовы предоставлять скидки: средний дисконт на вторичном рынке составляет 5%. Но пока это мало меняет положение дел.

Будет ли оживление?
Сейчас участники рынка новостроек очень хотят разглядеть хотя бы слабые признаки оживления. Например, «Циан» с середины июня зафиксировал рост числа просмотров объявлений о продаже новостроек и звонков по ним.

Риелторы полагают, что во втором полугодии первичный рынок жилья в Москве и области будет очень медленно восстанавливаться. Этому будет способствовать, прежде всего, подешевевшая ипотека, а также постепенная психологическая адаптация людей к новых геополитическим реалиям.

Какие-то подвижки будут заметны, наверное, уже в сентябре. Ведь лето и так традиционно является периодом затишья на рынке жилья, и многие сделки откладываются на осень.

При этом основным фактором, определяющим динамику рынка, будет не ипотека, хоть ставки по таким кредитам – это очень значимый фактор. Определяющими будут реальные доходы населения и ситуация на рынке труда.

Что касается цен на новостройки во втором полугодии, то до конца года они будут стабильными, и если подрастут, то не более чем на 1-2%, считают участники рынка. Тем не менее, в долгосрочной перспективе цены неизбежно будут расти.

На вторичном же рынке в ближайшее время вряд ли стоит ждать каких-то серьезных изменений, полагают риелторы. Рынок продолжит стагнировать еще какое-то время, и цены расти не будут в условиях дефицита спроса, хотя и существенного снижения ждать тоже не стоит. Скорее всего, изменения не составят более 1-2% в ту или иную сторону.

При этом упавшие ипотечные ставки, конечно, являются позитивным фактором для рынка, но в настоящий момент не являются главным драйвером спроса. Гораздо важнее – политическая стабильность и уверенность людей в завтрашнем дне, а также стабильный доход, уверены риелторы.